蒙着眼睛闭眼买房在上海已经行不通了。就像去年，房价出现了大规模的补偿性上涨，但仍有部分板块按兵不动，涨幅非常缓慢甚至不涨。

在楼市日益分化的当下，只要你买房不出错，那么你就赢了绝大多数人。

那么在上海买房要避开哪些坑呢？下面就为大家盘点一下。

四川北路01号

虹口四川北路属于上海绝对的“老贵族”。除了核心的南京西路和淮海路，俯瞰虹口四川北路的区域并不多。

当时徐家汇还只是副中心的时候，四川北路的商业在上海已经小有名气，但是现在房价已经被徐家汇挂了。

比如嘉捷国际公寓，品质社区，成交价一直维持在12万左右；红叶花园，二级小区，单价只有8万多。但是你知道徐家汇的标杆社区已经超过15万平米了吗？产业公寓等亚社区高达12万。就算扣除学区因素，四川北路也低很多。现在，四川北路的标杆已经下沉到内环外的田林、渐康，甚至普陀的长寿路、武宁路都比这里高。就连四川北路的房价也和浦东杨司、北蔡在一个标准上。一个CAZ地区，混到这种地步真的很尴尬。

02五里桥

这个板块位于市中心，没毛病。之所以不建议买，是因为现在的估值太高太贵了。五里桥属于老卢湾，靠近新天地，很多五里桥的房东和买家都把这两个地方划上了等号。不过，也没什么特别的。除了医疗资源顶级，五里桥的交通和商业在内环只能算普通水平。教育资源一般。

总的来说，五里桥的配套和城市界面和长寿路差不多，只是位置略好。但五里桥的价格已经超过南京西路，标杆楼盘永业公寓的价格也高于位置和品质更好的元丰花苑。不得不说，价格被高估了。五里桥房价高主要有两个原因。首先，黄浦区新房多，使得该区域曝光率高。

而且融创外滩一号院、翠湖五集都是顶级豪宅，让买房的人有一种错觉，以为黄浦是顶级地段。其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾的原住民，区位感强，财力雄厚，变相提高了房价。

笔者有朋友身价A9，住在永业公寓，老卢湾人。买房只在卢湾范围内，外围只考虑南京西路一个区域。所以其他地区的居民和新上海人不要来五里桥凑热闹。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。

03因为它实际上是

众所周知，从定位上来说，绝对是老大哥级别。真的像是和徐家汇、五角场、华牧一起出道。号称四大副中心，前景如同东京新宿一样耀眼。但是现在只有徐家汇转正了，五角场还可以，最惨的当然是真相。说实话很难，就像罗生门一样。

网友怪李嘉诚拿了最好的地却不开发，办公用地变成酒店式公寓套现。而且就因为这一拖，浦西第一高楼的头衔被抢了。当然，李嘉诚也有人说，你们当地的水产市场不搬迁，我怎么在高大上做生意办公？直到现在，也不可能追到徐家汇。

真的，我不得不降低价格，建一个科技基地，名为海纳小镇。从上海副中心到一个小镇，从字面上就能看出你到底有多迷失。如果我没记错的话，应该是前年。有人在中海真如府买了一套房子，单价9.6万，总价上千万。但也不能凌驾于浦东、唐震甚至周浦之上，能落得如此下场，真的是太可惜了。

04羊城和永和

大宁是一个有名的、当之无愧的热点，阿津茂府把整个大宁提升了不止一个高度。就连二次新房静安府，现在也要14.1万元之多。而在隔壁的大宁、羊城、永和，价格只有静安房子的一半。

永和标杆小区永和嘉园，成交价在8-9万元左右，羊城标杆小区羊城贵都，每平米成交价在9万元以上。这两个地方应该不在上海中环。有地铁，大城市，静安区，但是价格一直处于低位。连隔壁的宝山大华都快赶上这里的房价了，可见这里有多寂寞。

其实羊城、永和的房价能涨成这样，是因为老小区集群，城市界面差，产业弱，上海这样的区域真的多很多。

05彭浦新村

同样还有彭浦新村，离中环近，有地铁1号线。但是它的问题还是太老了，整个社区人口老龄化特别严重，没有规划和产业的地方。整个区域潜力很一般，区域自住还可以，但是保值升值不好。

除了文物，房子越老越难卖是不争的事实。而那些没有电梯、停车位不足、人车不分离、户型极差的老旧小区，终将在时代洪流中被抛弃。因此，彭李科浦新村的面积只是涨少跌多。行情好的时候喝点汤，行情不好的时候割肉。

06中原

杨浦中原位于杨浦东北角，是杨浦最偏的板块，被称为“杨浦区的西伯利亚”。在该地区只能乘坐低能耗、拥挤的8号线。开发较早，以前是农田。后来上海修建了吴淞路闸桥、杨浦大桥等重大市政工程，一批批居民搬迁至此。

这就导致了中原现在几乎都是婆家，出现了工农、民星、石光、国和、开鲁等新村。近几十年，当其他地方都在努力，城市日新月异的时候，时间在中原似乎停滞了。

另一个问题是这里的人口老龄化严重。没有人口增长，该地区的年轻人不断外出。在商业设施方面，有一个小的中原城市广场和欧尚超市。虽然隔壁是新江湾城，但是中原板块唯一的新房史圣御龙湾一直想挨着新江湾城卖，但是板块的能级差距不被购房者认可，所以两者根本没法比。这里属于前期过于成熟的板块，目前没有空土地和新的规划，日渐老旧。

07美兰湖

美兰湖的规划从“一城九镇”起步，刚开始定位高端住宅区，起点很高。有一段时间，它与新江湾城并驾齐驱，被誉为上海楼市的两张王牌。

但是从房价来说，美兰湖真的差强人意。这里有直达地铁，而且离市区比较近，甚至比五大新城还要近很多。嘉定新城、松江新城、临港新城，单价已经超过5万；青浦新城、奉贤新城单价已经超过4万。但是，美兰湖的别墅现在才卖4万多，但是你知道早在2010年，这里的别墅也达到了3-4万元/平米吗？

涨价这么少是因为这里大部分计划都没有完成。奥特莱斯2009年开业，2018年关门前经营并不顺利。现在这里建了一所幼儿园。诺贝尔公园建成后从未开放过。这个公园唯一的作用就是帮开发商卖房。中福慧幼儿园开了几年，后来牌子撤了，改名为美兰湖幼儿园。

国际会议中心空无一人，所以来开会的人不多。二楼整层都租出去，做成酒店。北欧风情街刚出来的时候，火了一把。大家都没见过这种奇异的东西。后来见多了，没人来了，店铺都关门了。

五星级的皇冠假日酒店已经关门多年，门口杂草丛生，大堂成为农民工宿舍。只有一个高尔夫球场运营顺利，会员门槛300多万，跟普通人没关系。那些年夸下的牛几乎都没有兑现，可以算是上海最失败的计划之一。

08惠南

作为浦东南部的中心区，惠南的起点相当高。毕竟那是南汇县统治的地方。毕竟南汇是中国十大富县之一。

2003年，这里规划了一个50万平方米的超级商业综合体——五边形世贸中心。南翔印象城去年开业后，商业体量高居上海榜首，商业面积达34万平方米。去过商场的朋友都感叹它真大。想想2003年，万达还没有遍地开花，大部分地区还没见过商场。一个50万平米的商业综合体有多震撼。

所以当时也提出上海最好:上海最大的商业中心。Dally建于2009年，但一直闲置，只有少数店铺迅速倒闭。打造上海最大的农产品批发基地——农贸市场，是最低级的商业形态，不是下级想给玉桥的。多次建议搬离上海，房租低至一元多，几乎免费。

在惠南，不仅有商业，还有大学城。在松江大学城还在规划建设的时候，南汇大学城已经开始招生了。但上海科技大学、上海水产大学、上海电力大学相继搬离，复旦大学太平洋金融学院停止招生。南汇大学从此一蹶不振——没有本科学校，有人建议改名:南汇大学城。

辉南不仅是大学城，还有道路规划。辉南现在主要是整体引入回迁房，其他市政规划进展非常缓慢，很多死角没有打通。这些烂尾工程的背后，是惠南镇整体地位的下降。

09徐星

说起来挺有意思的，许兴要地王，要地铁，反正嘉民线也近，但是这边房价就是不动。嘉定新城四万小时的时候，这里三万多；嘉定新城4.5万小时，这里3万多；嘉定新城破五万，这里反正还是三万多，是“受辱看庭前花开，去留我无心看天上云卷云舒”，指的就是徐行。

我只想说，金山农村的朱泾已经站到差不多3.2万了，但是大嘉定的许婧还是有可能做到这一点的。

10杨东

浦东内环的价格在阳东是低的。其实整个阳东都是以品质商品房为主。这里绿化丰富，小区四四方方，区域内几乎没有“老小”。这样一个内环次新区，房价已经被中外环的林三和杨司赶上了。原因是这里地铁空白，学区没有太大优势。[/s2/]

此外，该区域属于空白色区域，是浦东的重点发展区域。否则我们也不会取“阳东”这个名字——阳高南路以东的名字。如果我们认真想想，重点发展的名字一直都很洋气，很高大上，比如杨炼，碧云，尤其是蓝森，翻译成英文就是sunland。杨冬，你觉得这个俗名字有什么潜力？

上海不仅有这些区域不值得买，郊区也有很多区域不值得推荐。文章有限，以后我会默默为你盘点。买房是一件很科学的事情。我们应该用发展的眼光来看待它，这样才能避免入坑。