住房公积金的定义

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其职工缴存的长期住房储蓄。

住房公积金的定义包括以下五个方面:

(1)只在城镇建立住房公积金，农村不建立住房公积金制度。

(2)只有在职职工才能建立住房公积金制度。城镇失业居民和退休职工不实行住房公积金制度。

(3)住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴纳，另一部分由职工个人缴纳。职工个人缴存由单位代扣后，与单位缴存一并存入住房公积金个人账户。

(4)住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须按规定连续缴存，除职工退休或《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止或中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

(5)住房公积金是职工按照规定专门用于住房消费支出的个人住房储蓄资金，具有两个特点:

一是积累，即住房公积金不属于职工工资的一部分，不以现金形式缴纳，必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专用账户，实行专户管理。

第二，特异性。住房公积金专款专用，只能用于购买、建造、大修自住住房或者在储存期间支付租金。职工离职、退休、死亡、完全丧失劳动能力、与单位终止劳动关系或者迁出原所在城市的，方可从账户中提取住房公积金。

按照我国规定，无论国企还是私企，所有企业都要为职工缴存和缴纳住房公积金。

住房公积金的性质

(1)保障，建立员工住房公积金制度，为员工更快更好地解决住房问题提供了保障；

(2)互助，住房公积金制度的建立可以有效建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，住房公积金在资金上为无房职工提供帮助，体现了职工住房公积金的互助性；

(3)长期，每个城镇职工从参加工作之日起至退休或解除劳动关系时止，必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定缴纳住房公积金用于职工补贴。

住房公积金的特点

(1)普遍性，城镇职工不论工作单位性质、家庭收入、是否有住房，都必须按照《条例》的规定缴纳住房公积金；

(2)强制性(政策)，单位未为职工办理住房公积金缴存登记或设立住房公积金账户的，住房公积金管理中心有权责令其限期办理。逾期不改正的，可以依据《条例》的有关规定进行处罚，并可以申请人民法院强制执行；

(3)福利，除了职工缴纳的住房公积金外，单位还要为职工缴纳一定的金额，住房公积金贷款利率低于商业贷款；

(4)还款，职工退休、退职，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，或户口迁出或定居国外的，已缴纳的住房公积金返还职工个人。

住房公积金的缴纳

住房公积金缴存范围:

下列单位及其职工

1.机关和机构；

2.国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、港澳台商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织；

3.民办非企业单位和社会团体；

4.外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。

城镇个体工商户和自由职业者可以申请住房公积金缴存(注:并非所有社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户和自由职业者缴存住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构)。

职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于上一年度职工月平均工资的5%；有条件的城市可以适当提高缴存比例。

具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟定，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。城镇个体工商户和自由职业者住房公积金月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均税收收入计算。

单位不为本单位职工办理住房公积金缴存登记或者不办理住房公积金账户设立的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下罚款。

单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴纳；逾期不缴存的，可以申请人民法院强制执行。

住房公积金贷款

类型:

个人住房公积金贷款:是由住房公积金管理中心使用，受商业银行委托，向购买、建造、翻建、大修自有住房和集资合作建房的住房公积金缴存人发放的住房公积金优惠贷款。

个人住房公积金组合贷款:是指在住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，向受委托银行发放的商业性个人住房贷款。

贷款的两个部分共同构成了组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由管理中心审批，商业贷款由受托银行审批。

房地产开发商与管理中心、受委托银行签订《商品房按揭贷款合作协议》，房地产开发商为借款人提供阶段性担保，并按贷款总额的一定比例交存保证金，在办理完产权证并完成抵押登记后。

结束担保责任，转为对所购房屋的抵押担保。借款人向管理中心申请贷款，经批准后，受委托银行与借款人签订借款合同，办理用款手续。

个人住房公积金置换组合贷款:首先由银行用银行资金向借款人(已缴纳住房公积金的职工)发放商业性住房贷款，然后由受委托银行代借款人向管理中心申请公积金贷款。

借款人公积金贷款额度控制在其基本公积金贷款额度内且不超过商品房贷款额度的70%，且其基本公积金贷款期限比商品房贷款期限短1年以上。

信用额度:

公积金贷款额度实行分级监管，A级最高贷款80万，AA级92万，AAA级104万。公积金最长贷款期限为30年，以年龄较大者为准。

楼龄加贷款年限不能超过70，这也和楼龄有关。砖混结构的楼龄加贷款年限不能超过47，钢混结构的楼龄加贷款年限不能超过57。

具体贷款额度为:一是不得超过个人还款能力，即借款人月缴存额/借款人准备金缴存比例+借款人配偶准备金缴存比例×50%×12(月)×贷款年限之和；

二是购买首套普通自住住房，不超过所购房价的70%(含建筑面积90平方米)或所购房价的80%。

三是借款人(含配偶)应具备偿还贷款本息的能力，月平均收入不低于本市城乡居民最低生活保障标准。

公积金贷款期限:住房公积金贷款最长期限为30年。借款人年龄与申请贷款年限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年，即男职工可贷至65周岁，女职工可贷至60周岁。

计算:

公积金贷款额度的计算应根据还款能力、占房价比例、住房公积金账户余额、最高贷款额度四个条件确定，四个条件计算出的最小值为借款人最高可贷额度。计算方法如下:

根据还款能力计算公式

{(借款人月工资总额+借款人单位住房公积金月缴存额)×还款能力系数-借款人现有贷款月还款总额}×贷款期限(月)。

使用配偶额度的情况:{(夫妻双方月工资总额+夫妻双方工作单位住房公积金月缴存额)×还款能力系数-夫妻双方现有贷款月还款额合计}×贷款期限(月)。其中，还款能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴存额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

房价计算公式

贷款金额=房价×贷款比例

其中，贷款比例根据所购、所建、所修房屋的不同类型和抵押贷款的数量确定:

购买商品房、限价商品房、定向配售保障性住房、定向销售保障性住房或私有住房。

职工家庭(含职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(含商品住房、限价商品住房、定向安置保障性住房、定向销售保障性住房或私有住房)。

且所购房屋建筑面积小于90平方米(含90平方米)的，支付不低于所购房屋价款20%的首付款。

贷款额度不高于购房款的80%；所购房屋建筑面积超过90平方米的，支付不低于所购房屋价款30%的首付款，贷款金额不高于所购房屋价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，首付不低于所购房价的50%，贷款额度不高于所购房价的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私有住房时，住房价格与评估价格不一致的，以两者中较低者为核定限额。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度应不高于所购住房总价与房屋补偿金额的差额。

具体贷款额度还要考虑单笔贷款最高额度、最高可贷额度、最低首付和信用等级。

按账户余额:

职工申请住房公积金贷款时，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍(同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，为职工和配偶住房公积金账户余额之和)，住房公积金账户余额不足2万的，按2万计算。

根据最大限制:

本人使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为40万元；同时，使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为60万元。

用本人住房公积金申请住房公积金贷款，申请贷款时本人正常补缴住房公积金。

最高贷款额度50万元；同时，使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且本人或配偶在申请贷款时正常缴存补充住房公积金的，最高贷款额度为70万元。

申请贷款时，职工或其配偶正常按月缴纳住房补贴，参照正常缴纳补充住房公积金的规定执行。

计算出来的贷款金额预留到千，千以下的数不是零加一。

差异

贷款对象:

住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款，对象是缴存住房公积金的职工和汇缴单位退休职工(不是每个公积金管理中心都给退休职工发放公积金贷款)，贷款对象必须符合以下条件:

●住房公积金已连续缴存12个月或已缴存24个月以上且仍在缴存中。

●有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。

●有购买住房的合同或相关证明文件。

●提供住房公积金管理中心及其分中心、管理部约定的担保方式。

●符合住房公积金管理中心规定的其他条件。

以上情况各地住房公积金管理中心不一样，以当地政策为准。

一般金融机构发放住房抵押贷款的对象应该是具有完全民事行为能力的自然人，即不仅限于住房公积金缴存人和退休职工，也就是说其对象范围大于前者。

还款

按期还款:

个人住房公积金贷款有两种还款方式:月等额本息还款法和月平均本金还款法。

月等额本息还款法是指借款人每月偿还贷款本息不变，但贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。

月平均资本还款法是指借款人每月固定偿还本金，贷款利息逐月递减的还款方式。

需要说明的是，一年以内的公积金个人贷款，到期应一次性还本付息；期限在一年以上的个人公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。

预付款:

提前一个月向银行申请就行了。各地银行签订的具体规定或合同可能略有不同。比如有的银行提前还贷要交一定的违约金。

有些不需要。你可以仔细看看你和银行签的公积金贷款合同。提前还贷的约定是什么(大多数人在签合同的时候可能都不太在意这个)。

提前还贷有违约金吗？如果没有，就不需要提前还贷。你可能需要单独和银行签订还贷合同。可以选择缩短贷款时间或者减少月供。一般缩短贷款时间比较经济。