价格论:市场企稳不代表房价反弹。

在过去的一年里，一些重要的房地产企业频频爆出丑闻，包括恒大、华夏幸福、R&F等。很多没有爆发的房企也有巨额债务，但是应付债务的能力更强。

对于中国所有的房地产企业来说，减债是一个需要一致面对的问题。

如何减少债务？其实只有两个方面:多卖房子，少拿地。

房地产短期看金融。目前已经放宽了住房信贷，鼓励银行购买房地产企业的优质资产。

前几天还讨论过“返乡置业”，这是一个古老而又季节性的话题。对于房地产企业来说，春节楼市是一年的重点。然而，今年春节期间，楼市确实异常平淡。

人们对楼市的观望情绪依然很浓。中国大陆房价最高的城市是深圳，那么深圳春节期间的楼市表现如何？深圳住建局房产信息平台公示的商品房成交数据显示，上周深圳新房和二手房成交量分别为0和1。对于一个一线城市来说，这样的成交量实在令人瞠目结舌。

不过，也许是因为放假的原因，这个数据并不准确。

楼市企稳有政策环境，但很多房企还是靠销售来维持活力。在这样的情况下，涨价几乎是死路一条。

春节期间，也就是1月31日至2月6日，中国指数研究院监测的城市新建商品住宅成交面积数据显示，与去年春节相比，下降了51%。

这充分说明政策在回暖，房价还是不支持的。从刚需的角度来看，还是会有非常强烈的观望情绪，还是希望房价进一步下调。

投资说:房子作为投资品的热度持续退潮。

现在，房子还有价值吗？

今天看到一个作家说房子极其不值钱。

按照这位作家的说法，房子不仅不值钱，而且“极其”不值钱。

这样的说法基本缺乏专业支持，毫无道理。说房价会像菜价的都住豪宅，有的买香港美国豪宅都不眨眼。

也许他们只是想表明，有些行业比房地产重要得多。

简单来说，当通胀来袭时，没有什么比房子更能抵御通胀了。至少现在是这样。

对于买房你能有什么想法？虽然现在房价波动小了，但是赚钱的可能性也减弱了。但相比股市，稍有不慎就是一大块“割肉”，甚至血本无归。楼市还是有稳定的一面。

当然，房子是有价值的，即使过了50年，甚至过了100年。因为是商品，所以有价值，有价格。

但是“买房就是赚”的日子已经一去不复返了。

想买房能够保值增值，已经开始需要更多的专业知识。

正因为如此，如果投资买房，你手头还是需要大量的资金，因为风险比以前大了很多，你可能会赚钱，但也可能会亏钱。

我们对股市有这样的态度，就是不要借钱炒股。关于买房，肯定要借助金融工具，但是要评估自己赚钱还贷的能力。

盲目加杠杆终究不会有好结果。

看到很多创业者，后来欠了一大笔债，主要原因是杠杆太多，其实如果你有一颗平常心，稳扎稳打，就不会出大窟窿。

买房也是一样，低价和高价都在等着。你应该有等待的力量，而不是坚持的力量。

2022年，我们的赚钱能力可能不会有大的突破，甚至赚钱能力会继续萎缩，因为疫情可能会持续。

2022年，房地产企业都在期待更多的现金流，个人也是如此，而不是买房。

城市说:热点城市房价水平已经很高了。

前几天看了看厦门的房价。岛上任何一套五六十平米的房子都需要300到400万。

按照这种房款，一年存20万要15年20年，更何况房子才五六十平米。

如果房价水平过高，其实也没有太大的投资价值，至少投资风险已经飙升。

房子属于非流动性资产，这样的风险不容易发现。

厦门房价水平已经超过广州，一个二线城市牢牢占据房价第四的位置。

以前有一种说法，因为这个城市宜居，所以导致房价高。

有宜居的原因，但不是主要原因。厦门的高房价首先是外地购房者推的。在相当长的一段时间内，外地买家在厦门购房者中占据绝对的比例。

当然现在全厦门都限购了，这种情况已经不存在了。但是高房价的模式根深蒂固。

我还注意到一个现象，就是长租品牌在热点城市固执地扩充队伍和运力。虽然有一些品牌因为过度金融化而爆发、跑路，但长租市场依然在趋利避害，不可逆转地向前发展。

当然，这是降低房价的一股不可忽视的力量。

品牌成为房东，没有物业费，没有网费，统一管理等。个人出租被品牌出租取代，几乎是时代的必然更新。

租房是不是没有归属感？也许以后会有。

收入论:买房关键看收入能力。

买房与否，关键看你的收入能力。

一年来，房价稳定，甚至有下降趋势。所以新的一年不用担心买房的问题。

官方表示“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”，表明市场将回归稳定，重拾信心，政策鼓励将更多。

房子的投资价值并没有那么高，房价也不存在大幅下跌的可能。在这样的情况下，还是要提高你的现金流，提高你的收益能力。

事实上，房地产长效机制中有一句话叫“租购并举”正在建设中。

住房租赁市场会发生什么变化？应该是一场深刻的变革，住房租赁的产业化会带来更多不一样的居住体验。

克服了一些缺点，人们选择买房还是租房可能就没那么难了。

2022年，对于购房者来说，同样需要有一个稳重的精神，做出自己最适合的表现和选择。

别急，赚钱比买房更急。