最近，央妈对LPR做了两次调整。一个是将首套房LPR下限下调20个基点，另一个是将LPR利率下调15个基点。

随着经济不景气，预期在减弱，提前还款成了最近的热词。你想提前还款吗？房贷中平均资本和等额本息有什么区别？

一、讨论情况

1，平均资本，即每月偿还本金是一样的，随着时间的推移，每月需要偿还的余额越来越少，利息越来越少。如图，呈现倒三角形。

2.等额本息就是每个月的还款金额都是一样的，还款金额=本金+利息。计算方法比较复杂，下面直接给出公式。

如图，刚开始本金少利息多，每月还款额不变。由于预付资本少于平均资本，总利息相对较多。

众所周知，等额本息支付的利息总额大于平均资本，那么哪种还款方式更好呢？

两种方式的占用成本其实是一样的，也就是说在利率相同的情况下，谁也不吃亏，谁也不占便宜。

那么，等额本息为什么要多付利息呢？因为，在等额本息初期，一部分资金要比平均资本中的少支付，这部分资金产生的利息就是等额本息的额外利息。

换句话说，如果将前期偿还的等额本息中少于平均资本的部分进行再投资，以同样的贷款利率计算收益，这部分资金的利息之和将正好等于等额本息的利息。

(第一个月还本付息少的部分，第二个月产生收益，以此类推。)

等额本息和平均资本的本质区别在于，它们占用的资金不同，在各自的分期还款周期内产生的利息也不同。

简单来说，前者占用的资金比后者多，所以利息更多。就像借用11w和10w的区别。

所以，在投资回报等于贷款利率的情况下，无论用哪种方式还款，都是一样的，没有损失。只是借的多还的多，借的少还的少。

有人说，在提前还款的情况下，平均资本是划算的，因为提前还了等额本息。

其实同理，平均资本每个月比等额本息多还一部分资金，然后用这部分资金进行投资，按照贷款利率的收益赚取利息。在提前偿还时，它们合起来应该等于本金和利息相等的资金多于平均资本。

二。示例

这个例子验证了当抵押到期时，平均资本和等额本息之间是否有差异。预付款的情况可以由读者自行核实。把复杂的问题简单化，举个好的数值例子:贷款2万，两个月，年利率0.12，月息0.01。

1。平均资本

第一个月要还的金额是20000，利息200，本金10000，还款金额10200。

第二个月，需还款金额10000元，利息100元，本金10000元，还款金额10100元。

总利息300

2。等额本息(两个月分期比较短，需要保持小数点精度长一点)

月还款额，x = 20000 *(0.01 * 1.0201)/(1.0201-1)= 10150.10001.0000000001

总利息:3000000000005

三。验证

1.第一个月的平均资本是10200-x = 49000比第一个月相等的本金和利息多。

2.如果平均资本在第一个月以同样的利率投资超出部分，第二个月就会产生利息，49.09 * 0.01 = 0.4000000000006

3.等额本息的利息比平均资本的利息多0.49782。

四。结论

1.同样的本金和利息支付的利息高于平均资本支付的利息=平均资本早期多付货币的收入。

2.两种还款方式的资金成本相同，但每种方式在每个周期占用的资金不同，因此利息也不同。

3.由于两种方法的资本成本是相同的，所以提前还款也是一样的。不存在平均资本提前偿付优于等额本息的情况，只是等额本息前期占用资金较少，后期要付出相应的利息代价。

五、建议

1.在资金充裕，没有打不过贷款利率的理财投资收益的情况下，建议平均资本。

2.如果资金不足，或者投资理财的投资收益能跑赢贷款利率，建议等额本息。