作者 | 梁秀杰

编辑 | 上官萍萍、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2023年以来，睿和智库已连续举办了三次租住沙龙，研讨主题聚焦于深运营。每一次讨论，都发现新痛点，并共创出创新解题方式。

10月31日，睿和沙龙第34期，再次将主题聚焦在租住不动产赛道，以“租住运营竞争力三角：产品力、产品线、服务力”为主题，由睿和智库与上海高级金融学院北京校友会共同主办，乐乎集团联合主办，邀请资产方、国内外资管机构以及主流租住企业共同参与，论道长租公寓市场。

要把经营管理做到极致

1、要把经营管理做到极致。即便在市场低迷期，依旧有一些或许尚名不见经传的市场主体在趁低吸纳很多市场机会。而这些企业，都有一个共同的特点，它们的经营管理能力绝对做到了极致。而经营管理，本质上是具有普适性的，其中关键是企业能否接地气起来。

2、理性、健康、可持续的租赁住房市场到来了。2021年，是租赁住房行业的分水岭。2021年前，租赁住房行业是游弋在房地产边缘的，整个行业是十分同质化的，长租公寓的模型和运营方式也是十分相似的；2021年后，整个经济下行，穿越周期的长租公寓，正成为低效资产的解决方案之一。

3、长租公寓，并不能简单的理解为房屋租赁，因为它既是现在乃至未来房地产的主力业态之一，同时也是稳定性的金融产品――收益稳定，风险较低。

4、作为租赁住房运营商的心态就是：长期坚持做一个简单的事情，并保持不走形，就能保持长期稳定的现金收益。

5、不要再问，保租房进来了，市场化租赁机构还有没有机会！这么丰富的一个市场，里面就应该有很多样化的玩家。

到底什么叫产品力

6、到底什么叫产品力？产品力，说的就是产品在市场上的一种呈现形式。无论是对资本方、资产方还是受众群体，本质在于产品是否符合客户需求。

7、资本方最看重的还是投资回报率；而国企、政府平台公司，或者一些地方性的地主类企业，则会有需要下场去做一些承接地产行业在当地重要职责的情况，那么产品就还要承接一个市场影响力的责任。

8、在租赁住房行业发展之初，产品力打造方面整个行业都在做加法，而现在行业正在逐步做减法。因为行业在追求更高的坪效，这是个必然的发展趋势。曾经我们要讲故事，增加租客的粘性，现在我们要做的是去功能化，提升产品的收益能力。

9、经济学的基础就是供求关系，长租公寓也是要讲供求的。从北京的二环到六环都是有生意的，需要运营商去做的是如何匹配到这个生意中去。那么，面对不同的客群，需要做什么产品去匹配在地的市场，这就是产品线。

10、作为一个住房租赁企业，作为参与者，无论是市场化ToC，还是保租房ToG，还是为了发行REITs实现更高的资产价值，做好产品是最基本的，另一方面，是如何做好服务。

服务的关键点

11、服务力的痛点，在于如何用有限的人去解决客户在服务上的细致需求。

12、对运营商而言，服务力就是抓住客户的中心需求点，针对性地去细致化运营服务流程。而运营商的服务对象，既包括资方、产权方，还包括实际住店的租户，三者之间要求的服务内容又不相同。最前端要服务客户，后端要赚钱，产生市场价值，整体就需要流程的标准化。

13、于资产方而言，无论是开发商还是资产持有者，都更关注一个项目如何能有效地快速定位，然后按时或按质按量地完成开发周期，尽快投入市场产生现金流、产生回报率，并尽快度过项目爬坡期。同时，这也要求产品的可落地性，在产品开发过程中，更有预见性，从而避免一些错误的发生，把试错成本降到最低。

14、无论是资产方还是租户，两端的根本需求都是追求极致的性价比。因此作为一个人员密集型的服务行业，长租公寓如何减少人力投入、简化流程，完成投资回报率，才是重中之重。

15、如何进一步减少人工成本？数字化、智能化，是住房租赁企业都在尝试的方向之一。智能化替代人工是一种方式，但这也是需要长期努力的，是一个比较漫长的过程。

16、如何提升服务力？目前在服务上主要有两个问题，一个是调度的能力，另一个则是服务品质。以自如云服务中心为例，不仅可以实现7*24小时的线上服务，更能实现线下的快速响应，这是直接提升项目管理人效。

切勿忽视品牌的核心价值

17、行业正在寻找更多的增长和盈利路径。参与长租公寓行业，就像坐过山车一样，有高潮，也有低谷。而此前以租金差作为底层逻辑的长租公寓行业，伴随规模的增大，已被市场验证是有一定经营风险的。

18、品牌是资产管理公司核心价值之一。我们在讲产品力、产品线和服务力的时候，其实都离不开品牌力。在ToB时，尤其是对于开发商而言，品牌价值能够为地产带来赋能。比如说在做一个综合体或者一个综合地块开发时，引入高端酒店品牌，会让开发商认为项目本身定位更高端，也更保险；在ToC时，品牌也意味着全周期标准化建设，也可以理解为Slogan，在项目的设计、建造、开发、运营周期，都要保持品牌的一致性，符合消费者预期，从而构成品牌的核心竞争力。而对客户来讲，设计理念、标准可以不断升级和深化，以便更符合客户需求，但不能脱胎换骨大变样，那还不如再造一个品牌出来。

19、长租公寓项目身处“投融建管退”全流程中，而于运营商来说，需要在管理这一步骤中，就讲明白退出的逻辑，并最终在退出时实现真正的溢价，这也是租赁住房资管平台的关键能力之一。发展的关键在于把自己的能力建设好，等把内功练好之后，才能更好的走出去。

20、自如资管期冀通过“互联网+”的方式为租赁住房行业赋能。比如，自如资管通过数智化系统赋能，在提升决策效率的同时，还能助力项目精准预判市场趋势，提升资产运营管理效率。

21、服务和管理效率，其实一直是国有企业的痛点。首创和园的做法是尽量集中在顶层，做好向上管理，打出足够的提前量，并快速形成标准化决策，以提高管理效率。

22、包租逻辑下，作为运营商最大的贡献并不是为业主带来的现金，而是通过运营带来资产价值的提升，让其退出实现超额溢价。但是，运营商并没有从中得到足够的回报。而基金的逻辑，则能为多个主体提供参与机会，把大家原来是竞争对手，全部变成了合作伙伴。

结语

到底何为运营？睿和智库认为，是无止境的极致追求空间服务与人的服务细节，以降本增效为出发点，以客户服务为根本宗旨，持续坚持把每项运营动作做到极致、不走形。

运营无大事，但运营也无小事。机会主义者会觉得枯燥乏味，长期主义者则看到了创新的乐趣。勿以善小而不为，于细微处发力，才能发现市场底部的微光。

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