时近年末，公募REITs申报节奏加快。近日，有4单公募REITs获受理，包含3单仓储物流类REITs和1单能源类REITs。截至目前，共有14单REITs排队等获批。

　　中航易商仓储物流REITs、华夏深国际仓储物流REITs、华泰紫金宝湾物流仓储REITs于12月8日获受理，华夏特变电工新能源REITs于12月7日获证监会接收材料。

　　资料显示，中航易商仓储物流REIT的原始权益人为易商集团，项目底层资产为富莱德昆山物流园项目相关建筑（构）物的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，具体包括位于江苏省昆山市花桥镇的富莱德昆山物流园的三期资产。

　　华夏深国际仓储物流REITs的原始权益人为深圳市深国际物流发展有限公司，底层地产为两处仓储物流园资产，包括杭州一期项目公司持有的主要建设内容为高标准物流仓库等的杭州一期项目和贵州项目公司持有的位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷脚社区（土地用途为仓储用地）。

　　华泰紫金宝湾物流仓储REIT原始权益人为深圳市深国际物流发展有限公司，初始投资的基础设施项目包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园这四个子项目。

　　华夏特变电工新能源REIT的原始权益人为特变电工新疆新能源股份有限公司。

　　截至目前，共有14单公募REITs等待获批，包含了能源类、产业园类、高速公路类和消费类。

　　从申报到获批，消费类REITs是效率最高的一类。不久前，首批4只消费类REITs已有3只获批，受阻的嘉实物美消费REIT也已有新进展。

　　11月21日，上交所针对嘉实物美消费REIT的申报给出书面反馈，反馈意见主要集中在项目运营、估值和外部运营管理等方面。

　　同为消费类REITs，嘉实物美消费REIT与已获批的华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT，在底层资产方面有所不同。获批的几只底层资产是购物中心，而嘉实物美消费REIT的底层资产是社区商业，包括大成项目（北京丰台区）、玉蜓桥项目（北京丰台区）、华天项目（北京海淀区）和德胜门项目（北京西城区）四大项目。

　　12月6日，嘉实资本在反馈中梳理了原始权益人旗下不同品牌定位和资产情况，四个项目在原始权益人资产体系内的收益水平，并补充说明选取大成、玉蜓桥、华天和德胜门四个项目入池的主要考虑。

　　值得注意的是，嘉实基金在风险缓释措施中引入了收益保底条款，并表示不可撤销。此举是我国REITs市场中首次引入保底条款。

　　可概述为原始权益人针对基金发售时的基础设施项目在未来五年内的可供分配金额分配做出补偿承诺。

　　文件显示，2024年至2028年中任一年未达到预期分配金额，则扣除运营管理费归入基金可供分配金额，用于向投资者分配。如若被扣减的运营管理费归入基金后还不足以分配，则物美商业自愿放弃持有的基金份额，以保障投资者利益。甚至，还提出了货币资金支付的保底措施。

　　此举体现了原始权益人的信心和积极态度，为REITs市场未来发展引入更多可能性。

　　与此同时，政策面上，公募REITs于近日被被纳入社保基金投资范围。

　　12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”），在投资比例方面，按成本计算，将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%。

　　12月8日，华夏基金、富国基金、华安基金、平安基金、博时基金、国君资管等多家基金管理人发布公告，将公募REITs纳入旗下FOF基金投资范围。

　　华夏基金表示，从短期看，此次征求意见稿与7月多家公募基金发布公告将公募REITs明确纳入旗下部分公募FOF基金的投资范围有异曲同工之效，对提振市场信心和情绪、稳定投资者预期具有积极作用。

　　从中长期看，若社保基金后续能够参与公募REITs配置（特别是二级市场配置），有望发挥长期资金的定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期流动性问题，丰富投资者结构，支持我国REITs市场进一步扩容和可持续发展。

　　博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄表示，征求意见稿的发布有助于引导具有长期投资特性的社保基金稳步参与REITs投资，提振公募REITs市场信心，助力境内公募REITs市场健康平稳发展。但他也同时提醒，从短期来看，政策落地及社保资金入市仍需要一定时间。

　　年内，受到基本面、资金流动性等因素影响，公募REITs二级市场持续调整，部分产品短期调整已大于基本面波动幅度。

　　刘玄表示，短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”凸显等生态体系的完善，公募REITs二级市场将日渐成熟。长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等REITs配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。