楼面价是什么意思(它和房价之间有什么关系)
2023-06-01 08:42:46投稿人 : yq4qlskj围观 : 51 次0 评论
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价计算公式:楼面价=总地价/总建筑面积。层高跟两个指标有关，一个是土地总价，一个是规划容积率。
房价大致可以用楼面价来算。换句话说，房价=楼面价/土地成本比(大致30%~60%)。但各个城市土地成本占比差异较大，最好根据周边参考价格综合分析房价。
1.底价是多少？
一般来说，楼面价是指土地总价除以该土地允许的较大总建筑面积。每块土地被收购时，建筑容积率要求有地基，容积率定义了土地工程建筑的较大总面积。楼面价表示新项目在市场销售时，企业市场价中包含的土地成本。
那么“楼面价”的计算方法是什么呢？其实它的计算方法是:楼面价=总地价/建筑面积。这里我用一个例子来说明这是可以的:
假设一个3000平米的住宅，地价600万，建筑容积率1.8，可以通过两种方法得出楼面价:
楼面价= 600万/(3000*1.8)=1112元/平方米。
二、楼面地价的定义及其计算公式
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。
楼面价计算公式:楼面价=总地价/总建筑面积=土地单价/规划容积率。
地价越高，楼面价越高。总建筑面积越大，楼面价越低。
楼面地价的计算与两个指标有关，一是总地价，二是受规划容积率控制。
不用说，土地价格应该包括购买土地时产生的各种费用。以土地拍卖为例，地块位置越好，开发商竞价越多，土地出让总价越高。
最大建筑面积由政府批准的容积率控制。容积率是规划总建筑面积除以建筑面积。比如在1万平方米的土地上建1.5万平方米的房子，其容积率为1.5。同一地块容积率越大，自然建筑总面积越大。
第三，楼面价和房价的关系
房价是指建筑物及其占用的土地在特定时期的市场价值。也就是房价:地价+楼面价。
房价成本的构成包括土地成本、建筑安装工程成本、税收和财务成本、净利润、管理费和开发费、公共设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等因素。
所以房价可以用楼面价来算。换句话说，房价=楼面价/土地成本比。
据估计，土地成本约占房地产开发成本的40%。但也要看土地是怎么得来的。如果是通过竞争性拍卖，土地成本可能占到开发成本的60%左右，甚至更高。
各城市土地成本占比差异很大。小城市地价低，建筑安装成本占比高，销售价格可能是楼面价的3到5倍。大城市地价高，建筑安装成本低，销售价格是楼面价的1.5到1.8。
因此，关于房价与建筑面积价格的关系，需要具体情况具体分析，综合分析周边参考价格，才能得出该楼盘的最低售价区间。
4.楼面价和销售价是什么关系？
说白了，楼面价只是开发商成本核算的一个数据，并不是销售价格的任何参考。销售价格的参考更多的是随行就市。有人给出了一个大概的算法。楼面价乘以1.8或者2.5倍是一个粗略的估计，随着时间的推移会变得不规律。
楼面价表示项目出售时单价中包含的土地成本。这说明，由于商品房最终价格包含楼面价，开发商拿地时缴纳的土地价款将是商品房最终价格的参考标准之一。低楼面价不一定低！如果拿地成本低，项目开发周期长，那么土地价值可能会随着时间的增加而增加，涨潮之下，房价也会相应上涨。
最终的价格取决于整个房地产市场的发展，开发商对该楼盘的定位以及其他项目的成本。小城市地价低，建筑安装成本占比高。销售价格是楼面价的3到5倍很正常。大城市地价高，建筑安装成本占比低。
销售价格是楼面价的1.5到1.8倍，也是高利润。所以房价和容积率价格的关系需要具体区域和具体参考价格综合分析，才会得出最低价格区间！
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